Kamulaştırma Nedir? Kamulaştırma Davası Nedir?

KAMULAŞTIRMA NEDİR? KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI NEDİR?

 

1.  KAMULAŞTIRMA NEDİR?

 

İdarenin aldığı bir karar ile kamu yararı için kullanması gereken taşınmazı, taşınmaz sahibi özel veya tüzel kişiden alması haline kısaca kamulaştırma denilmektedir. Bir özel hukuk kişisine veya tüzel kişiye ait taşınmaz üzerine hastane, yol, köprü gibi kamu yararına herhangi bir kullanım için özgülenmesi gerektiğinde idare bu taşınmazın kamulaştırılarak kendisine tahsisine karar vermesi gerekir. Bu kapsamda kamulaştırmanın nasıl yapıldığı, kamulaştırmanın ne olduğu, hangi hallerde yapıldığı, idarenin kamulaştırma kararına karşı taşınmaz sahibinin ne yapabileceği, kamulaştırılan taşınmaz kamu yararına kullanılmasa ne yapılabileceği, kamulaştırılan taşınmazın bedelinin ne olacağına ilişkin bilgilere bu makalemizde yer vereceğiz.

 

Anayasa madde 46             :” Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir. Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir. Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir. İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.”

 

2.  KAMULAŞTIRMA NASIL YAPILIR?

 

Kamulaştırma işleminin yapılabilmesi için, söz konusu taşınmaza ihtiyaç duyan ilgili idarenin öncelikle o taşınmaza ihtiyaç duyduklarına ve bu sebeple ilgili taşınmazın idarenin mülkiyetine geçirilmesine ilişkin idare tarafından bir karar alınması gerekmektedir. Bu karar idare hukuku anlamında bir idari işlemdir. Bu sebeple yetkili idari organ tarafından alınan bu karar öncelikle hukuka uygunluk karinesinden faydalanır. Buna göre idare mahkemelerinde kararın iptaline karar verilmedikçe bu karar hukuka uygun kabul edilecektir. Nitekim bu karar kapsamında idare, bir kişiye ait taşınmazın kendisine tahsisini ister ve bu taşınmazın ne şekilde kullanılacağını belirtir.

 

2942 Sayılı Kanun Madde 3İdareler, kanunlarla ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler.

 

a.   KAMULAŞTIRMADAN ÖNCE YAPILACAK İŞLEMLER NELERDİR?

 

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra idare tarafından 2942 sayılı kanunun 7. maddesi gereği birtakım iş ve işlemlerin yapılması veya yaptırılması gerekmektedir. Buna göre idarece kamulaştırma kararından sonra yapılacak iş ve işlemler şunlardır.

 

·        Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır,

 

·        Kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir,

 

·        İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir,

 

·        İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir, İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.

 

 

b.  KAMULAŞTIRMADA UYGULANACAK SATIN ALMA USULÜ NEDİR?

 

 

Satın Alma Usulünde Kamulaştırılan Taşınmaz İçin Öncelikle Değer Tespiti Yapılır

2942 sayılı Kanunun 8. Maddesinde düzenlenen satıl alma usulüne göre, kamulaştırma yapan ilgili idare, kamulaştırılan taşınmaz için öncelikle satın alma usulünü uygulamalıdır. Satın alma usulünün uygulanması için öncelikle kamulaştırma yapan idare tarafından taşınmazın değeri tespit ettirilir. İlgili idare bedel tespiti için; konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.

 

Bu tespitte, taşınmaz mal veya kaynağın; Cins ve nevini, Yüzölçümünü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, varsa vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini, arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, yapılarda resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, esas tutarak rapor düzenler ve raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit eder.

 

 

Değer Tespitinden Sonra İdare Tarafından Komisyon Kurulur ve Satın Alma İşlemleri İçin Görüşmelere Başlanılır

İdare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya 2942 Sayılı Kanun’un 3. maddesine göre yapılan kamulaştırmada taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.

 

 

Satın Alma Usulünde Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi Hususu

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. Bu usulde satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde bu 2942 Sayılı Kanun’un 10’uncu maddesine kamulaştırma bedelinin tespiti ile tapu iptal tescil davası açılır.

 

3.  KAMULAŞTIRMANIN İPTALİ İÇİN AÇILACAK DAVA NEDİR?

 

İdare tarafından kişinin taşınmazı hakkında verilen kamulaştırma kararı bir idari işlemdir. Söz konusu idari işlem mahkemece iptal edilmedikçe hukuka uygun bir işlem olarak kabul edilir. Ancak bu idari işlemin hukuka uygun olmadığını düşünen ilgililer idari işlemin iptali için işlemin yapıldığı yerdeki idare mahkemesinde iptal davası açabilirler. Bu dava da söz konusu idari işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden hukuka uygunluğu denetlenir. Kamulaştırma işleminin hukuka uygun bulunmaması halinde ilgili işlemin iptaline karar verilir.

 

Kamulaştırma işleminin iptali davası aşağıda açıklanacak tapu iptal ve tescil davasının açıldığının tebliğinden itibaren 30 günlük süre içerisinde açılmalıdır. Kamulaştırma işleminin iptali için açılan dava da yürütmenin durdurulması kararı da talep edilmelidir. Nitekim süresi içinde açılan kamulaştırmanın iptali davasında yürütmenin durdurulması kararının alınması halinde bu karar aşağıda açıklanan tapu iptal ve tescil davasına bakan mahkemeye sunulur ve bu mahkemece bakılan tapu iptal ve tescil davası, idari işlemin iptali davasını bekletici mesele yapar, bunun sonucuna göre karar verir.

 

4.  KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ İLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

 

Yukarıda açıklanan satın alma usulünde bir anlaşmaya varılamaması halinde kamulaştırılacak taşınmazın bedelinin tespiti ile taşınmaz tapusunun iptali ve idare adına tescili için dava açılması gerekmektedir. 2942 Sayılı Kanun’un 10. Maddesi “Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, 7. maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8 inci madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kamulaştırma 3 üncü maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.”

 

Bu kamulaştırma bedelinin tespiti ile tapu iptal ve tescil davasının davacısı kamulaştırma işlemini yapan idaredir. Davalı ise kamulaştırılan taşınmazın malikidir. 2942 sayılı kanunu m.14/3 hükmü gereği bu davada paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı yoktur. Bu davada idare kamulaştırılan taşınmazın bedelinin tespit edilmesini ve tespit edilecek bedel ödemesi şartıyla taşınmazın tapusunun iptali ile idare adına tescilini talep eder. Mahkeme yapacağı keşif ve hazırlatacağı bilirkişi raporu çerçevesinde taşınmazın bedelini tayin eder ve idarenin bu bedeli taşınmaz malikine ödemesi karşılığında taşınmaz tapusunu iptal ederek idare adına tesciline karar verir. Bu davada basit yargılama usulü uygulanır.

 

a.   Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ile Tapu İptal ve Tescil Davasında Yargılamaya İlişkin Birtakım Bilgiler

 

·        Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile tebliğ eder.

 

·        Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde çıkan bir gazete ve bir internet haber sitesi ile Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az birer defa yayımlanır.

 

·         Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hâkim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hâkim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve satın alma usulüne göre işlem yapılır.

 

·        Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hâkim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, 2942 Sayılı Kanun’un 15. maddesinde sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.

 

·        Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, taşınmaz malın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hâkim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır.

 

·        Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hâkim tarafından on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir.

 

·        Tarafların anlaşması halinde kamulaştırma bedeli olarak anlaşılan miktar peşin ve nakit olarak, hak sahibi adına bankaya yatırılır. Tarafların anlaşamaması halinde hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına, hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin banka hesabına yatırıldığına dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir.

 

 

5.  KAMULAŞTIRMA DAVASINDA AVUKAT ZORUNLULUĞU VAR MI?

 

Kamulaştırma amacıyla açılan tapu iptal ve tescil davasında veya kamulaştırma işleminin iptali için açılacak iptal davasında bir avukat ile çalışma zorunluluğunuz bulunmamaktadır. Ancak bu davalar teknik hukuki bilgi gerektirdiği için ve diğer tüm yargılama süreçlerinde olduğu gibi bu davalarda da hak kaybı yaşanmaması için bir avukat yardımından faydalanılmasını tavsiye ederiz. 

 

KAMULAŞTIRMAYA İLİŞKİN YARGI KARARLARI

 

 

·        YARGITAY BEŞİNCİ HUKUK DAİRESİ E.2011/3355 K.2011/10424

 

ÖZET : Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak tapudan terkini istemine ilişkindir. 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında, aynı Yasanın 25/son maddesi uyarınca mülkiyet idareye tescille geçeceğinden kamulaştırılan bina değerinden enkaz bedelinin indirilmeyeceği düşünülmeden, enkaz bedeli indirilmek suretiyle eksik bedele hükmedilmesi doğru görülmemiştir.

 

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak tapudan terkini davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: Davanın kabulüne dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay´ca incelenmesi taraf vekilleri yönünden verilen dilekçeler ile istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup iş anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

 

·        YARGITAY BEŞİNCİ HUKUK DAİRESİ E.2017/22426 K.2017/19741

 

ÖZET  :2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu´nun 10. maddesi uyarınca açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili davalarının amacının haklı ve haksızı tespit etmek olmayıp kamulaştırma bedelinin amaca uygun olarak gerçek karşılığının belirlenmesi olduğundan kamulaştırma bedelinin tespitine katılan ve vekil ile temsil edilen her iki taraf için de karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca ayrı ayrı maktu vekalet ücretine hükmedilmesi isabetlidir.

 

 

 

·        YARGITAY BEŞİNCİ HUKUK DAİRESİ E.2013/13082 K.2013/15932

ÖZET  : Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazların davacı adına tescili istemine ilişkindir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinin 8. fıkrasının sonuna “Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması halinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitimi tarihinden itibaren kanuni faiz işletilir.” hükmü eklenmiş olduğundan mahkeme kararının davalı vekilinin temyiz itirazı doğrultusunda bozulmasına karar verilmiştir.

 

·        YARGITAY BEŞİNCİ HUKUK DAİRESİ E.2021/871 K.2021/4307

ÖZET  : Dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın kadastro parseli oldukları gözetilmeden, hükme esas alınan ilk bilirkişi raporunda düzenleme ortaklık payı indirilmesi suretiyle eksik bedel tespiti doğru görülmemiştir.

 

 

 

İlginizi Çekebilecek Diğer Yazılar

  • 10.11.2023
    Vasiyetname Nasıl Yerine Getirilir? Vasiyetnamenin Tenfizi
    vasiyetnamenin nasıl yerine getirileceği, vasiyetname alacaklısının hakları, vasiyet edilen taşınmaz için yapılması gerekenler, mirasçıların vasiyetname için yapması gerekenler hakkındaki bilgilere bu yazımızda yer verdik.
  • 1.7.2024
    Hukuka Aykırı Arama Neticesinde Elde Edilen Delil HÜkme Esas Alınamaz
    Sanığın iş yerinde kaçak sigara sattığına ilişkin gelen ihbar üzerine mahkemece verilmiş usulüne uygun bir arama kararı olmadığı gibi, gecikmesinde sakınca olduğu gerekçesiyle Cumhuriyet savcısı tarafından da verilmiş bir yazılı a
  • 9.8.2023
    İşe İade Davası
    İşe iade davası iş akdinin haksız şekilde feshedildiğinin tespitinin istendiği bir dava türüdür. Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında tespit davası niteliğinde olup işçinin iş akdinin feshinin haksız fesih olduğunun, bu sebeple işe iad
DANIŞMA HATTIMIZ
0530 867 49 06
Emek Mahallesi Bişkek Caddesi No:33/2 Çankaya / Ankara